تعرف على .. سلبيات السكن فى باشاك شهير

لمن دخل هذا المقال بحثا عن أفضل المختصين بالعقارات في مناطق باشاك شهير؛ فإن هؤلاء هم الأفضل من وجهة نظرنا:

الجهة الأولى 👇 تواصل معهم مباشرة بالضغط هنا

تعد منطقة باشاك شهير من البلديات الأكثر تميزًا فى اسطنبول نظرًا لموقعها وطبيعتها الخلابة والهادئة لكن الأمر لا يخلو من عدة سلبيات عليك توخى الحذر منها ومعرفة أبرز سلبيات السكن فى باشاك شهير ، والتى أهمها أسعار العقار فيها متوسط وغالي وذلك بحسب القرب إلى الحديقة، يعتمد السكان على باصات النقل الداخلي للتنقل منها وإليها وهذا ما يُعيبها بصراحة ولكن هناك خطة للمترو الذي يتوقع وصوله عام 2021.

 

---

يُعتبر العقار فيها ذو بناء حديث ومتوسط السعر يتجمع في مجمعات سكنية تُعد بين الأفضل في اسطنبول، تصل محطة المترو إليها من طرف المركز فقط، وهذا ما يعاب عليها إذ أن بعض المناطق لم تصلها محطات المترو ويقتصر تخديمها بالنقل على الباصات التي توفرها الدولة فقط.

سلبيات السكن فى باشاك شهير

وتقول إحدى قاطنات باشاك شهير:” منطقة راقية وهادئة واًمنة يعيبها فقط بعدها عن المجمعات خصوصًا فى المجمعات التى تنخفض فيها المواصلات المتاحة”.

تقع منطقة باشاك شهير في اسطنبول ضمن القسم الأوروبي في موقع استراتيجي بمساحة تبلغ 104 الف كم مربع , يحدها من الجنوب أفجيلار و باغجلار و كوتشوك تشكمجة , أرناؤوط كوي من الشمال , و أسنلار و سلطان غازي شرقاً, و من الجهة الجنوبية الغربية تتواجد إسنيورت .

كما يحد باشاك شهير من الشمال غابات تحتوي على أشجار دائمة الخضرة مثل السرو و الصنوبر, ويمر منها نهر يصب في بحيرة كوتشوك تشكمجة ليعطي باشاك شهير تكوين جغرافي متميز يتصف بالطبيعة الخلابة و المساحات الخضراء.

.

ربما تفيدك قراءة: باشاك شهير.. أكثر منطقة يسكنها أغنياء العرب باسطنبول

.

المغالاة فى أسعار الخدمات اعتمادًا على المستوى المادى المرتفع للأثرياء العرب من السكان فالزيادة قد تصل إلى ضعف متوسط الخدمة فى اسطنبول، تشهد هذه المنطقة ومنذ زمن ليس ببعيد تزايداً في إقبال العرب لشراء العقارات في باشاك شهير، ولا سيما المستثمرين الخليجيين، فقد أشارت دراسات وإحصائيات عقارية تركية أنّ عدد السكان العرب في باشاك شهير قد وصل إلى نحو 60% من عدد السكان المحليين. وتشهد هذه المنطقة بالإضافة إلى استقطاب السكان العرب فهي تستقطب المشاريع التجارية العربية والمدارس والمعاهد العربية والكثير من الجمعيات والمنظمات المهتمة بشؤون العرب في تركيا.

وتقول إحدى ساكنى المنطقة:”العيب الوحيد فى باشاكهير هو استغلال من كافة المناطق الأخرى كتل اسنيورت وباجلار للعرب لمقيمين فى باشاك شهير، فخدمة تنظيف البيوت والمدرسين الخصوصين مرتفعة وتصل إلى 60 و70 ليرة فى حين أنه بمنطاق أخرى تتراوح بين 25 و30 ليرة.

.

.

وترى أخرى إنه بجانب الغلاء فإن قلة المحال التجارية تلعب دور كبير فى زيادة الاستغلال ورفع الاسعار كما أن بعض المنتجات غير متوفرة بالمنطقة مما يضطرهم لشراء احتياجاتهم من وسط المدينة وهو ما يكلفهم عناء البحث عن المواصلات خاصة أنها تزدحم بعد الساعة الخامسة.

وأيدت إحداهن هذا الطرح مشيرة إلى أن المنطقة تبدو خاوية وبلا روح وخالية من مراكز التسوق والمحال التجارية.

وقالت أخرى إن نقص الخدمات يصل إلى خدمات حيوية مثل إعادة شحن رصيد الهواتف فهناك نقص كبير فى ماكينات تعبئة الكروت مقارنة ببلدان مثل تقسيم وسيرين ايفلر .

.

حلول قريبة لأزمة المواصلات فى باشاك شهير

.

تلعب المواصلات الحديثة المقرر افتتاحها العام الحالى دوراً مهماً في ربط باشاك شهير بالعديد من الأحياء الحيوية والمناطق السياحية والمراكز التجارية، فإنّ خط مترو الأنفاق “باشاك شهير مترو كينت” يربط المنطقة بمطار أتاتورك الدولي، وأيضاً يربطه بالأولمبياد “ملعب أتاتورك الأولمبي”، بالإضافة إلى الوصول إلى منطقة كيرازلي الصناعية الشهيرة.

سلبيات السكن فى باشاك شهير

كما أنّ المترو الحديث الذي سينطلق في العام 2019 ، بكلفة تصل إلى 450 مليون ليرة تركية، يمتد من منطقة أسنيورت إلى باشاك شهير ماراً بالعديد من المحطات الحيوية الهامة ومختصراً الكثير من الوقت والجهد الذي كان يُقطع لاجتياز المسافة من أسنيورت إلى باشاك شهير وبالعكس.

يضاف إلى خط المترو شبكة واسعة من باصات النقل الداخلي التي تربط باشاك شهير بحوالي 80% من مناطق إسطنبول مباشرة، وقد تحتاج إلى وسيلتي نقل كأبعد احتمال للوصول إلى أي منطقة من إسطنبول انطلاقاً من باشاك شهير.

.

.

تجربتى مع السكن فى باشاك شهير

.

دعنا عزيزى القارىء التعرف على تجربة استثمارية لأحد المشترين العرب فى باشاك شهير وأبرز النصائح التى خرج بها من تلك التجربة.

بداية يقول المشترى: في الشهر الثاني من سنة ٢٠١٣ كانت هي أول زيارة لي في اسطنبول مع أحد الأصدقاء، كنا نفكر بشراء بيت في الخارج ، زرنا عدة دول وفكرنا كثيراً في البلد الأفضل، امريكا، بريطانيا، نيوزيلند وحتى فكرنا وزرنا بعض الدول العربية، كنت متردد كثيراً في وضع تركيا ضمن الخيارات لكن مع اصرار الصديق طرنا إلى اسطنبول .

عند وصولنا إلى اسطنبول وقع اختيار السكن في منطقة باشاك شهير ذات الإطلالةِ الجميلة  والمليئة بالمولات و المراكز التجارية. وذهلت حقيقةً بجمال المنظر و اجتماع الحداثة و العراقة في هذا البلد. لم أكن أتوقع تماماً أن مدينة اسطنبول بهذه الصورة.

 

من اليوم الثاني لوصولنا بدأنا بالبحث عن فيلا للشراء ، زرنا مشاريع لمستثمرين خليجيين ومشاريع لأتراك في اسطنبول، ومشاريع داخل المدينة وفي اطرافها استقر بنا الأمر على أحد المشاريع في باشكشهير ، كان المشروع نوعي بإطلالته وموقعه المميز حيث لم يكن مسموحاً ببناء أي مشاريع حول هذا المشروع نظراً لمكانة المنطقة التاريخية القريبة منه لذا كانت عملية البيع سريعة في المشروع ، وحتى اليوم فالمشروع يعتبر من أفضل مشاريع البلجية ، كان معي في وقت الشراء نخبة من التجار و خبراء عقار سعوديين، كان الجميع معجب بالمشروع، كان متبقي على المشروع أشهر محدودة للتسليم، قرر الجميع الشراء وقررت معهم إعتماداً على رأي الأغلبية .

.

.

عادة ً، المشاريع في تركيا تتعاقد مع بنوك معينة لتمويل عملائها ، كانت أحد تلك البنوك هو بنك كويت ترك وكان هناك عرضين للقرض، قرض بالليرة بفائدة تصل إلى ١٢٪ وقرض بالدولار بفائدة ٥٪ فقط ، قرض الدولار فقط للأجنبي ولا يسمح للتركي بأخذه، ومن هنا كان القرار سريعاً ومباشراً وقمنا جميعاً باتخاذ قرار الشراء بالدولار سوياً دون تردد . ثم؟

اليوم وبعد ٣ سنوات من الشراء يوجد في المشروع شقق معروضة للبيع ب ٢٠٪ أقل من الثمن الى تم دفعه !3+1،تبدأ من 2800 ليره/ شهريا

.

ربما تفيدك قراءة: يحتلون المرتبة الثالثة في زيارة اسطنبول

.

ما الخطأ الذى وقع فيه المشترى؟

.

يوضح المشترى أن هناك عدة أسباب أدت لهذه النتيجة بينها تراجع الليرة من يوم الشراء وحتى اليوم أكثر من ٤٠٪ من قيمتها مقابل الدولار وهكذا فالذين أخذوا قروض بالليرة رغم أن الفائدة أعلى هم الرابحين في المشروع، كما أن الخليجي الذي اشترى بالليرة بدفعات مؤجلة أكثر ربحاً من التركي الذي اشترى بالليرة.

• بعد سنة تقريباً قامت عدة مشاريع قريبة من المشروع وبمميزات أفضل

• اشترينا في نهاية المشروع، وهي الفترة التي تكون الأسعار فيها قد ارتفعت بشكل كبير

• كان هناك مشكلة في رخصة الإسكان وإلى اليوم هذه المشكلة قائمة مما سبب نفور لاحقاً من المشروع. خاصة أنه حدثت عدة مشاكل إقتصادية وسياسية خلال السنوات الثلاث الأخيرة أثرت على حركة العقار بشكل قوي.

.

المبالغة فى الأسعار وكيفية التحقق من القيمة العادلة للعقار

.

لايقتصر سلبيات المنطقة على المغالاة فى تكلفة الخدمات اليومية بل يمتد أحيانًا لرفع أسعارها انتظارًا للأثرياء المهتمين بشراء العقارات لذلك عليك التأكد من السعر عبر الخيارات التالية:

.

.

١- البحث عن طريق مواقع العقار

.

إذا كان المشروع قد بدأ البيع فيه من فترة لا تقل عن ٦ شهور فبالإمكان الإستعانة بموقع صاهبندن  (هنا) وهو من أكبر المواقع التركية المعتمدة في البيع والشراء سواء للعقار او السيارات و الممتلكات، بإمكانك استعراض جميع العقارات المعروضة وستجد مشترين سابقين لنفس المشروع الذي تبحث عنه  يعرضون عقارهم في الموقع مع السعر.

 

أو عن طريق موقع   hurriyet emlak  الذي يقدم نفس خدمة موقع صاهبندن ، فقط ادخل على الموقع وفي صندوق البحث ضع اسم المشروع وسيعرض لك جميع الشقق المعروضة للبيع أو للأيجار في هذا المشروع . من الأفضل أن تستخدم متصفح كروم ليقوم بالترجمة التلقائية لهذه المواقع .

كذلك قد تجد في هذه المواقع فرصة جيدة لمالك أحد الوحدات المضطر لبيعها . حصلت معي عدة مرات : أحد المشاريع  يبيع المتر ب ٣ الف دولار في مكتب المبيعات وجدنا عارض مضطر للبيع بسبب البنك  بـ ٧٠٠ دولار للمتر اي أقل من ثلث القيمة المعروضة، أما بقية العارضين لهذا المشروع في الموقع فكانت تتراوح عروضهم مابين ١٥٠٠ دولار إلى ١٧٠٠ دولار.

.

٢- تقييم العقار عن طريق البنك أو أحد الشركات المتخصصة :

.

هناك عدة شركات تقوم بتقييم العقار برسوم منخفضة، إضافة إلى أن البنوك تقوم بهذه العملية  إذا كان هناك اتفاق لأخذ قرض من البنك .

اسعار التقييم للعقار في الغالب غير مرتفعة –  من ٢ الف ليرة إلى ٧ الف ليرة حسب شهرة وخبرة الشركة وما يتم طلبه منها،  وهي تعطيك اشارات قوية ومهمة للمشروع مثل السعر المناسب والسعر للمشاريع الأخرى في نفس المنطقة ، إضافة إلى مستقبل المنطقة والمشروع، كما انها تزودك بمعلومات هامة مثل سلامة الجانب القانوني للمشروع كوجود رخصة البناء وعدم وجود مخالفات قد تعرقل المشروع لاحقاً .

.

ربما تفيدك قراءة: 7 مدن سياحية قريبة من إسطنبول .. لا تفوت زيارتها

.

لكن أحذر أحد أشهر وأكبر المشاريع في اسطنبول قامت بإعطاء عروض للمسوقين عمولات تصل إلى ١٠٪  من قيمة الشقة مما جعلها تبيع بسعر أعلى بكثير من القيمة العادلة وتوجهت بقوة للسوق الخليجي فلا تجد في الغالب مكتب تسويق إلا ويسوق لهذا المشروع وتم بيع آلاف الشقق، الأسعار الحالية المعروضة لذلك المشروع أقل من نصف السعر الذي تم البيع به.

.

.

الالمام بالضرائب والتكاليف :

.

يجب أن تعلم ان هناك عدة تكاليف ستدفعها من ضرائب ورسوم وخدمات إما مرة واحدة أو بشكل دوري وهي:
الخدمات الشهرية ، وهي تتراوح مابين ٢ ليرة إلى ٧ ليرة للمتر المربع حسب مستوى ومكان المشروع ، فإذا كانت عدد امتار الشقة ١٠٠ متر وتكلفة الخدمات ٣ ليرة للمتر المربع فستدفع ٣٠٠ ليرة شهرياً ( لاتشمل تكاليف الكهرباء والماء والغاز).

• ضريبة الشراء : ٤٪ من قيمة العقار ( متعارف على دفع المشتري  ٢٪ والبائع ٢٪).

• ضريبة الأرباح :  ٢٠٪ من صافي الربح.

• ضريبة البلدية السنوية . 0.003٪من سعر المتر المربع.

• التأمين ضد الزلازل.

.

نصائح لخفض مخاطر شراء العقار فى باشاك شهير

.

عند شراءك عقاراً فالبائع أحياناً يطلب منك تسجيلها بسعر أقل ليقلل من قيمة الضريبة المدفوعة منه ومنك ( الـ ٤٪) لكن المشكلة هي أنه في حال أردت البيع لاحقاً فلن تستطيع تخفيض سعرها للسعر الذي أشتريت به نظراً لإن البلدية تقوم بزيادة قيمة الأسعار للعقار سنوياً وبهذا ستضطر لدفع ٢٠٪ من قيمة فرق السعر بين الشراء والبيع (ضريبة الأرباح) بالإضافة إلى الـ ٤٪ ( ضريبة الشراء) ، لذا يجب أن تراجع سعر البلدية للعقار ثم تقليل السعر بشكل معقول مع أخذ الزيادة السنوية بالإعتبار.

 

عند شراءك وحدة سكنية فإن عدد الأمتار تحسب بطريقتين ، net و gross ، المعنى لـ net هو عدد الأمتار داخل شقتك او حدتك ، أما الـ gross فهي الأمتار التي خارج شقتك لكنها محسوبة عليك مثل الممرات التي توصل لشقتك، بعض الشقق نسبة الـ gross عالية وهذا يعني ارتفاع قيمة الصافي عليك.

.

ربما تفيدك قراءة: بحيرة الملح في تركيا.. الوجهة الأولى للراغبين في السياحة العلاجية

.

راجع العقد قبل الشراء، هناك التزامات خفية تضعها عليك الشركات . مثلاً أكثر الشركات لا تعطيك الحق في بيع شقتك بشكل رسمي إلا في حال انتهت من جميع مشاريعها في المنطقة حتى تحافظ على سعرها المرتفع، في المشاريع الكبيرة والتي تعمل بمراحل لإنجاز مشاريعها ولمدة سنوات قد يؤثرك عليك كثيراً فلا تستطيع بيع شقتك الا بعد سنوات. كذلك ضع شرط و جزاء في حال تأخر تسليم المشروع ، اكثر المشاريع تتأخر ان لم يكن كلها، بعضها يتوقف تماماً .. ضع شروطك في العقد ، في حال التوقف يتم ارجاع القيمة مثلاً . في حال التأخر عن كل شهر مبلغ (…) كتعويض .

.

.

قلة عدد الوحدات في المشروع هي ميزة إيجابية، المشاريع التي لا تزيد وحداتها من ٣٠٠ إلى ٤٠٠ شقة تكون في الغالب أعلى جودة في الخدمات وأقل إستهلاكاً للمرفقات لكن خذ بالإعتبار أن المشاريع في الغالب التي تكون بعدد شقق كبير يكون فيها خدمات جانبية أكثر كـ مول تجاري او مقاهي ومحلات تجارية أكثر من المشاريع الصغيرة .

إذا كنت ستشتري من مشتري سابقاً فتأكد من عدم وجود دين على العقار، أو رهن .

من الأفضل أن تشتري على الخارطة وفي بداية البيع في المشاريع، أي قبل بداية الإنشاء، فالفارق في السعر بين بداية المشروع إلى نهايته قد يصل إلى ٣٠٪، وعلى سبيل المثال يمكن أن تبدأ أسعار شقة جاهزة في باشاك شهير، تتكون من 3 غرف وصالة من حوالي 200 ألف دولار، في حين أن شقة بالمواصفات ذاتها وربما أكثر فخامة منها لكنها موعد تسليمها بعد حوالي عام واحد فقط يبدأ من حوالي 126 ألف دولار!

سلبيات السكن فى باشاك شهير

لكن احذر من الشراء في حال عدم وجود رخصة، فبعض المشاريع تستغل عدم معرفة الأجنبي بذلك وتتوجه إليه فهناك كثيراً من هذه الحالات في إستشارة الأصدقاء لبعض المشاريع التي تُعرض عليهم، فعندما أتحقق أجد أن بعضها مشاريع وهمية أو متعثرة وموقفة من قبل البلدية هذا طبعاً لا يحدث في الغالب مع الشركات الكبيرة والتي لها سمعة في البلد و تاريخ طويل في الإنشاءات وبناء المشاريع..

وجود توكي TOKI ( مؤسسة الإسكان التركية) كشريك في المشروع يعتبر ضامن جيد للمشروع بإذن الله. الميزة في وجودها مع المطور إنها تضمن للمشترين إكمال المشروع في حال تعثر المطور أو المقاول، إذا وجدت شعار TOKI على المشروع فهذا يعني أنهم شركاء فيه ولا تتم هذه الشراكة من توكي في الغالب إلا مع الشركات الكبيرة والتي لها تاريخ جيد و دفعت ضمانات مالية لإكمال المشروع .

.

.

إذا البنوك لا تمول المشروع فالشراء منه مجازفة حيث أنها تقيم المشروع وتدرس كافة الأمور القانونية والمالية قبل أن توافق بإعطاء عملاء المشروع قروض، إذا لم يقبل البنك ففي الغالب هناك ثمة مشكلة في المشروع.

ختاماً عزيزى القارىء يمكننا القول إن أغلبية القاطنين بالمنطقة يروا أن ايجابياتها تتجاوز سلبياتها بمراحل، ويمكن أن تسهم جهود الحكومة فى تعزيز شبكة المواصلات فى تذليل عقبات التنقل للسكان، سلبيات السكن فى باشاك شهير كما أنه مع جهود الحكومة فى تدشين مشروعات جديدة ومرافق جديدة سيحفز أصحاب رؤوس الأموال الكبيرة على الاستثمار فى المنطقة خاصة مع تزايد الطلب من السكان على العيش فيها وارتفاع الوحدات السكنية فيها.

.

ربما تفيدك قراءة: دليل السياحة العلاجية في اسطنبول .. بالتفاصيل

.

اجمالا يمكننا القول إن الشراء فى باشاك شهير هو خيار جيد لمستقبل اَمن سواء للسكن فى بيئة تناسب التزام العرب والمسلمين، وبها تجمع لسكان من الطبقات الراقية، ولكنها لم تصل لمراحل النضج التى تقدم درجات الرفاهة للسكان الحاليين.

كما تشير الدراسات إلى أن متوسط سعر الوحدة فى المستقبل سينمو بوتيرة أسرع من الزيادة فى المناطق الأخرى، لكن عليك أن تتوخى الحذر مما اسلفناه حول خطوات شاء عقار والتأكد من موافقة سعره للقيمة العادلة للوحدة التى ترغب فيها.

.

.

المصدر: عرب تركيا