الطابو في تركيا .. سؤال وجواب

 ماذا عن الطابو فى تركيا ؟

مع إزدياد الإهتمام بالتملك العقاري في تركيا، كثرت التساؤلات من قبل المستثمرين ورجال الاعمال الراغبين بالتملك عن الطابو في تركيا “سند الملكية”. فما هو الطابو؟ وما أنواعه في تركيا؟ وما معنى الارتفاق الطابقي؟ وماذا يعني الطابو الزراعي؟ وما تكاليف الطابو العقاريّ في تركيا؟ أعدننا في هذا الموضوع دراسة شاملة من عدة مصادر تركية رسمية ومختصة حول سند الملكية وما يتعلق به.

اقامة الطابو في تركيا

هي نوع من الإقامة قصيرة الأجل تمنح لمن يمتك عقاراً أو أملاكاً غير منقولة في تركيا، ويجب أن يكون العقار أو الملك منزل سكني ويستخدم من قبل صاحب الطلب للسكن. في حال كانت أسرة صاحب الطلب تقيم معه في ذات العقار يحصل كذلك أفراد الأسرة هؤلاء على إذن إقامة. مدة الاقامة العقارية في تركيا هي سنتين كحد أقصى قابلة للتمديد وتسمى أيضا إقامة التملك وهي للأجانب داخل تركيا.

ونختصر شروط الإقامة العقارية كالتالي:

لابد من حيازة الطابو أو صك  التملك، وتقديمه للإدارة الموجودة داخل الجمهورية التركية، ولابد  من الاحتفاظ بالطابو أو صك التملك أثناء التجديد ولا بد أن تكون نفس الوحدة أو نفس الشقة السكنية، كما لابد أن يكون ثمن الشقة مناسب لعدد الأفراد المسجلين في الطابو.

والإقامة العقارية لها نفس التكاليف والمصاريف والتأمين الصحي والإجراءات ورسوم الدولة التي تأخذها الإقامة السياحية ماعدا ثلاث نقاط وهي:

• الإقامة العقارية أقوى من الاقامة السياحية لان صاحبها له تملك.

• الإقامة العقارية تأخذ الحد الأقصى للتجديد وهي سنتين، بينما الإقامة السياحية تأخذ فقط 6 أشهر.

• الإقامة العقارية هي الأكثر أمنا بحيث في حال إذا ما تقرر تحديد مدة الإقامة فإن تملك العقار قد يوفر لك الإقامة.

ومن الجدير بالذكر أنه لايوجد نص قانوني في تركيا يجيز منح الجنسية لمن له إقامة عقارية، إلا في حالة واحدة فقط وهو أن يكون ثمن العقار يفوق مليون دولار وهذا الأمر يأخذ مجهودا ووقتا وأموالا، أما العقار تحت المليون دولار فهو لا يعطي الجنسية ولا حتى يؤهل لها.

 

ربما تفيدك قراءة: أرخص بيوت للبيع في اسطنبول

 

 

هل يورث العقار في تركيا

المستثمر عندما يبدأ مشاريعه لابد له قبل ذلك من دراسة العديد من الأمور جيداً، من بينها القوانين وقوانين التوريث وأنظمته المتبعة في البلد المضيف لاستثماراته، فكيف سيتم التعامل مع ممتلكاته ولمن ستؤول وما مستقبلها بعده.

قوانين التوريث في تركيا:

هناك عدة عوامل تؤثرعلى آلية التعامل القانونية مع ملكية العقار في الجمهورية التركية ومنها الموقع، فإذا ما كان العقار واقعاً ضمن حدود أراضي الجمهورية التركية فإنه يخضع لقوانين التوريث التركية، إلى جانب ذلك يجب الفصل بين التعامل مع الملكيات المنقولة والملكيات غير المنقولة، حيث يتم التعامل مع الأخيرة وفق القانون التركي.

• تقسم قوانين التوريث التركية على الورثة المباشرين للعقار، مع الأخذ بعين الاعتبار وصية المالك المتوفى وقانون ضريبة الميراث والانتقال كالآتي:

• أول الورثة هم الأبناء وإذا كان الزوج أو الزوجة مدرجاً في تقاسم الميراث فيكون نصيبه الربع.

• في حال غياب الأبناء يكون الوالدان هما الورثة، وإذا كان الزوج أو الزوجة مدرجاً في تقاسم الميراث فنصيبه النصف.

• في حال غياب الأبناء والوالدين يشارك الزوج أو الزوجة الميراث مع جد المتوفى أو أشقائه ونصيبه ثلاثة أرباع.

• إذا لم يكن للمتوفى أقارب يذهب كامل العقار إلى الزوج أو الزوجة.

• إذا لم يكن هناك أقارب أو زوج أو زوجة يصبح العقار ملك الدولة.

وتنظر المحاكم المختصة في هذا الشأن إلى وصية الشخص، فيمكن لأي شخص ترك وصيته ليبين فيها كيفية التصرف ببعض ممتلكاته أو جميعها بعد وفاته، وحتى تكون الوصية قانونية أمام القانون يشترط أن يتمتع صاحبها بالقدرة العقلية الكاملة ويزيد عمره عن 15 عاماً، ويمكنه تنفيذها رسمياً عند كاتب العدل وفق شروط رسمية معينة، وموقعةً أمام شاهدين اثنين، أو يكتبها بخط يده ويجب ذكر اليوم والشهر والسنة وأن تحمل توقيعه، وعلى صاحب العلاقة تقديم الوصية للمحكمة حتى تسير الإجراءات بصورة سليمة.

ويمكن لصاحب العلاقة حجب أحد الورثة من الحصول على حصته، شرط إثبات سبب رغبته في ذلك أمام المحكمة، ولا يمكن للشخص الذي تم حجبه أن يقاضي صاحب العلاقة.

وتقوم الحكومة التركية بإعطاء مدة وقدرها عشر سنوات لمراجعة الوريث ارثه، وفي حالة المراجعة وإثبات ذلك سيتحول الطابو بإسمه بسهولة وبدون تعقيدات.

لكن في حالة انقضاء مدة العشر سنوات ولم يراجع اي احد دائرة الطابو ستقوم الحكومة التركية بتصديره للوقف التركي.

قانون العقارات في تركيا

كيف ومتى تم الإعلان عن قانون التملك العقاري للأجانب في تركيا؟

أجرت الحكومة التركية تعديلات مهمة على قانون الطابو العقاري في تركيا فيما يخص الشروط الواجب توفرها في الأفراد الأجانب الراغبين بتملك العقارات في تركيا، وذلك عن طريق الموافقة على القانون ذو الرقم 6302 بتاريخ 2012.05.03، حيث رفعت بعض القيود المفروضة على تملك الأجانب، وأجرت بعض التسهيلات في الشروط الواجب توفرها بالأفراد الأجانب الراغبين بتملك العقارات في تركيا، مع استمرار القيود المفروضة على مواطني بعض الدول المجاورة لتركيا.

وبهذا القانون تكون تركيا قد أعطت حق تملك العقار لمواطني 183 دولة دون الخضوع لشروط المعاملة بالمثل. وكان السبب الأهم في إصدار هذا القانون الذي فتح الطريق أمام المستثمرين الأجانب لتملك العقارات في تركيا، هو زيادة رغبة المستثمرين في الاستثمار في القطاع العقاري. وأهم ما في هذا القانون هو رفع شروط المعاملة بالمثل الذي كان يخضع له المستثمرين الأجانب، وبذلك أصبح الأفراد التابعين للدول الأجنبية قادرين على شراء العقارات في تركيا.

انواع الطابو في تركيا

توجد أنواع عدة لسند الملكية (الطابو) في تركيا، وذلك تبعاً لجنس العقار، وأهمها ما يلي:

الطابو الزراعي في تركيا:

العقارات الحقلية أو الأراضي الزراعية، اسمان يدلان على مسمى واحد، وهو الأراضي التي يحق لصاحبها أن يقوم بأي عمل زراعي أو ما شابه من قبيل تربية الدواجن أو المواشي ضمن الأرض المملوكة المخصصة لهذا المشروع. ويعرف سند التملك الخاص بهذا النوع من الأراضي ب الطابو الازرق في تركيا.

وذلك تمييزاً له عن الطابو الأحمر الخاص بالوحدات السكنية مثل (بيت- منزل- فيلا- مكتب) أو حتى الأراضي المدرجة ضمن المخطط التنظيمي للمدينة.

ولكن أحياناً قد تكون الأرض الزراعية في سند الطابو قد اكتسبت مؤخراً صفة الإعمار بسبب تغيير طرأ على خطة الإعمار في المنطقة، مع بقائها على السند بصفة أرض زراعية وذلك بسبب عدم المراجعة لتغيير جنس العقار، وفي هذه الحالة يجب التزود بالمعلومات من قبل البلديات المعنية.

 

ربما تفيدك قراءة: خطواتك لأرخص شقق للبيع في أسطنبول

 

 

 

سندات البناء

في هذا النوع من الطابو في تركيا تذكر معلومات العقار العامة، دون ذكر المعلومات الخاصة بالأقسام المستقلة من العقار.

ما يعني أن العقار يسجل على أنه كتلة واحدة لا أقساماً مستقلة، مثل البيوت المستقلة والحظيرة وملحقاتها، والمخازن والمصانع.

سندات الارتفاق العقاري

هي سندات الطابو التي تسجل كل قسم من أقسام العقار على حدى، بحيث يتم تخطيط مشروع مناسب للبناء فوق قطعة أرض مخصصة، ثم تؤخذ موافقة الإنشاء، وبعد ذلك يتم تقسيم المشروع أقساماً مستقلة كالشقق ضمن العمارة.

وينظم لكل قسم منها سند خاص يبين موقع القسم المستقل والمعلومات الخاصة به، دون النظر فيما إذا تم البدء بإنشاء المشروع أم لا، ويذكر جنس العقار في مثل هذه السندات بأنها أرض إعمارية أو زراعية وذلك بسبب عدم الانتهاء من إنشاء المشروع، وبعد الانتهاء من البناء واستصدار موافقة الإسكان، يتمّ تخصيص سندات الملكية للعقار.

 

 

 

 

الارتفاق الطابقي وسجل الملكية الطابقية

يلزم الحصول على سجل الملكية الطابقية لحماية حقوق صاحب العقار، فسجل الملكية الطابقية هو الوثيقة التي يتم الحصول عليها لبيان أن المالك لديه حق الملكية في الطابق المحدد من المبنى، ويعد سجل الملكية الطابقية بشكل مختصر إثباتاً بأنه قد تم تشييد البناء كاملاً بشكل موافق لقانون البناء.

وهناك سجل آخر يسمى “الارتفاق الطابقي” ويطلق عليه بالتركية (Kat irtifakı)

ويقوم متعهد الإنشاءات عادة باستصداره، للحصول على التمويل اللازم للمشروع، ويحدد هذا السجل أسهم العقار وحصة كل مالك، وفي سجل الارتفاق الطابقي تكون الخانة الوسطى فقط مؤشرة في سند ملكية العقار (الطابو)، ما يعطي سند الملكية (الطابو) صفة سند الارتفاق ولا يعتبر سند ملكية تاماً.

سندات الملكية التامة ويطلق عليها بالتركية (Kat Mülkiyeti)

وهي سندات تسجل ملكية العقارات بعد الانتهاء من إنشائها تماماً، وتعين الأقسام المستقلة فيها مع الحصول على الموافقة باستخدام كل قسم على حدة، وينظم لكل قسم منها سند ملكية تام خاص به، يثبت ملكية صاحب السند على القسم المستقل في البناء المذكور.

تختلف سندات الملكية وسندات الارتفاق عن سندات الأراضي الزراعية والأراضي الصالحة للإعمار من حيث المعلومات الواردة فيها، حيث يرد في هذه السندات، رقم الشقة أو القسم المستقل وموقعه في البناء وحصته من الأرض المقام عليها البناء.

وفي حالة عدم وجود مثل هذه المعلومات في سند الطابو، فهذا يعني أن العقار المعني لم يحصل بعد على حق الملكية التام أو حق الارتفاق العقاري.

أما إذا ذكر رقم القسم المستقل وموقعه وحصته من الأرض والمعلومات الأخرى الخاصة به، وجنسه بأنه أرض إعمارية، فهذا يعني أن العقار قد حصل على حق ارتفاق، وفي حالة ذكر جنس العقار على أنه عمارة أو فيلا أو شقة هذا يعني أن العقار المعني يكون قد حصل على حق الملكية التام، حيث يتم معرفة ذلك من خلال الإشارة في خانة نوع الطابو: ملكية تامة أو ارتفاق عقاري أو ملكية انتقالية.

اجراءات الطابو في تركيا

هناك بعض الملاحظات الهامة التي لا بد من الانتباه إليها أثناء إجراءات الطابو، وبعضها مطلوب من قبل دائرة السجلات العقارية، حيث يجب تجهيز بعض الأوراق لتجنب تكرار الإجراءات وتأخيرها، وفيما يلي بعض النصائح في هذا السياق:

• يجب تجهيز كافة المستندات المطلوبة ومراجعة قائمة الأوراق اللازمة بدقة، واصطحاب الهوية الشخصية، أو الوكالة الرسمية في حال كان الشخص ينوب عن شخص آخر في عملية بيع وشراء العقار.

• تقديم الصور الشخصية المطلوبة من الدائرة العقارية، وهي صورة واحدة للبائع، وصورتين للمشتري.

• ورقة التأمين ضد الزلازل والكوارث الطبيعية، يمكن توفيرها من خلال فروع لشركات تأمين عالمية معروفة، وأخرى محلية.

• وثيقة البدل الرائج التي يتم الحصول عليها من البلدية المعنية التي يتبع العقار إليها.

• وثيقة السجل العقاري العائدة للعقار.

• مستندات المصرف، في حال استخدام قرض مصرفي لتمويل شراء العقار.

من المهم جداً تقديم معلومات صحيحة أثناء شراء العقار، ولا سيما بشأن سعر الشراء، وذلك بغية تجنب التعرض إلى المساءلة والغرامة المالية فيما بعد؛ حيث يتم في بعض الحالات تغريم المخالفين بغرامات مالية تصل إلى 25 بالمئة من قيمة الضريبة.

 

 

 

ربما تفيدك قراءة: أفضل 5 عقارات للبيع في منطقة باشاك شهير .. بالأسعار

 

مدة إتمام إجراءات التملك في تركيا

يمكن في تركيا شراء عقار واستكمال إجراءات نقل الملكية للمستثمر الأجنبي خلال فترة وجيزة قد لا تتجاوز اليوم الواحد، وذلك بحسب مسؤولين في مكاتب بيع العقارات في إسطنبول.

وليس على أي راغب في الشراء سوى تنفيذ الخطوات الخمس التالية ليتمكن من تملك عقار في إسطنبول:

1- حضور المشتري إلى تركيا للتوقيع على عقد شراء العقار، ويمكن أن يرسل من ينوب عنه بموجب وكالة قانونية مصدقة من السفارة أو القنصلية التركية في بلد المشتري، أو من خلال كاتب العدل “النوتر” في حال الرغبة في إصدار الوكالة من داخل تركيا.

2- استخراج الرقم الضريبي من أقرب مديرية ضرائب (Vergı Müdürlüğü)

 في منطقتك، وهو رقم يتم منحه لكل أجنبي في تركيا بموجب جواز سفره، لتسهيل المعاملات الرسمية الخاصة به (عملية تستغرق نصف ساعة).

3- فتح حساب مصرفي في أحد البنوك التركية، لتحويل المبلغ المالي من بلد المقيم إلى المصرف التركي (ساعة واحدة).

4- توفير صورة من جواز سفر المشتري مترجمة إلى اللغة التركية، ومصدقة من كاتب العدل، وتبلغ تكلفتها حوالي 30 دولاراً.

5- يتوجه البائع والمشتري إلى مكتب السجل العقاري (الطابو)، ليتنازل البائع عن العقار لصالح المشتري، ويستلم الأخير سند الملكية ومفتاح العقار، وهي عملية تكلف حوالي 50 دولاراً، وتستغرق ساعة واحدة فقط.

وفي حال كان العقار ليس جاهزاً للتسليم، كأن يشتري المستثمر بيتاً قيد الإنشاء من شركة عقارية، فإن سند الملكية لا يسلّم إلى المشتري إلا بعد تسليم البيت له.

وينطبق ذلك أيضاً على من يشتري بيتاً من شركات عقارية بالتقسيط، حيث لا يحصل المشتري على سند الملكية، إلا بعد أن يسدد كافة الأقساط المترتبة عليه.

ويحق للمشتري الحاصل على سند الملكية الحصول على إقامة عقارية من وزارة الداخلية التركية، تتراوح مدتها بين سنة إلى ثلاث سنوات، وتمنح هذه الإقامة حصراً للمستثمر الأجنبي الذي يمتلك عقاراً داخل البلاد له ولكل أفراد عائلته (الزوجة والأولاد تحت سن الـ 18)، أما إن بقيت في تركيا أكثر من 3 أشهر ولم تشتر العقار، فتستطيع الحصول على إقامة سياحية لمدة 6 أشهر قابلة للتجديد.

 

 

 

رسوم الطابو في تركيا

تقسم الضرائب ورسوم العقارات في تركيا على التالي:

1 – ضريبة القيمة المضافة VAT :

تدفع هذه الضريبة للدولة وتحسب من القيمة السوقية أثناء استلام العقار ولكنها تحسب من صافي المساحة وليس المساحة الإجمالية

وتقسم الى ثلاث أقسام وهي:

العقارات التجارية: ضريبة القيمة المضافة ( 18% )العقارات السكنية، في حال كان صافي المساحة في الوحدة السكنية أكبر من 150م٢.

ضريبة القيمة المضافة ( 18% )العقارات السكنية، في حال كان صافي المساحة في الوحدة السكنية أقل من 150م٢: تتنوع فيها قيمة الضريبة المضافة وتبدأ من 01% وصولاً إلى 18%. وتختلف هذه الضريبة حسب منطقة العقار ومستوى البناء وسعر المتر الواحد للأرض القائم عليها العقار.

 

 

 

 

 

2 – ضريبة الطابو في تركيا

و قيمة الضريبة 4% تدفع لمكتب التوثيق العقاري، وتحسب من القيمة الفعلية للعقار أثناء كتابة سند الملكية لإسم المشتري الجديد.

3 – رسوم تدفع مرة واحدة فقط:

• ترجمة وتصديق جواز سفر المشتري إلى اللغة التركية: 100 دولار أمريكي.

• رسوم الحصول على سند تملك العقار (الطابو) بإسم المالك الجديد: 90 دولار أمريكي.

• رسوم إستدعاء مترجم محلف (مسجل لدى نقابة المترجمين في تركيا): 100 دولار أمريكي.

• رسوم تقديم طلب نقل ملكية العقار (تدفع لمكتب الخرائط في دائرة الأراضي و السجل العقاري): 200 دولار أمريكي.

• تسجيل عداد المياه بإسم المشتري الجديد للعقار:

•  تسجيل عداد مياه جديد بالكامل: 200 دولار أمريكي تدفع مرة واحدة فقط

•  نقل اسم صاحب العداد من البائع الى المشتري الجديد: 60 دولار أمريكي تدفع مرة واحدة فقط

• تسجيل عداد الكهرباء بإسم المشتري الجديد للعقار:

•  تسجيل عداد كهرباء جديد بالكامل: 150 دولار أمريكي تدفع مرة واحدة فقط

•  نقل اسم صاحب العداد من البائع الى المشتري الجديد: 40 دولار أمريكي تدفع مرة واحدة فقط

4 – الرسوم السنوية:

أولاً : ضريبة تملك العقار:

وتدفع هذه الضريبة للبلدية، وتختلف قيمتها بين 1% إلى 6% من القيمة المعلنة.

العقارات السكنية: ضريبة القيمة المضافة 1% على قيمة العقار.

العقارات الأخرى: تختلف من عقار لآخر، ويتم إعلام المشتري بها من قبل البلدية قبل إنتهاء شهر ديسمبر من كل عام.

ربما تفيدك قراءة: دليلك لعقارات فاخرة في اسطنبول

 

 

 

ثانياً: التأمين ضد الزلازل:

التأمينات ضد خطر الزلازل، وهو إلزامي على مالكي العقار، حيث يتم فرض قيمة ضريبة وطنية ثابتة لهذا التأمين، ويتم دفعها لإحدى شركات التأمين، وعادةً لا تتجاوز 0.1% من قيمة العقار.

5 – رسوم الخدمات الشهرية:

وهي رسوم الخدمات المتوفرة في المجمعات السكنية من ملاعب وحدائق ومسابح وعمال وغيرها من الخدمات.

يشترك فيها جميع المالكين للعقارات داخل المجمع، في رسوم شهرية ثابتة، تدفع للشركة القائمة على خدمات المجمع، من أجل صيانة جميع الخدمات، والمحافظة عليها، وأعمال النظافه وغيرها، حتى تجد المجمع بأفضل صورة.

وتختلف هذه الرسوم من مشروع لآخر، وتتراوح مابين 1.0 – 1.5$ لكل متر مربع، وذلك كحد أقصى. ترجمة الطابو التركي

يحتوي الطابو من النوع الأحمر على ثلاثة أقسام:

القسم الخاص بالعقار العام أو المجمع السكني: ويحتوي المعلومات الخاصة بموقع أو عنوان المجمع السكني أو المشروع.

القسم الخاص بالوحدة السكنية أو الشقة.

القسم الخاص معلومات الأرشفة:

وتشمل منطقة الأختام والتواقيع الخاصة بمحكمة الطابو.

القسم الخاص بالعقار العام:

• ili :الولاية

• Ilçesi :المدينة أو المنطقة أو البدية

• Mahallesi :الحي

• Köyü :القرية

• Sokaği :الشارع

• Mevkii :الموقع

• Fotograf :الصورة الشخصية

• Pafta No :رقم المحضر

• Ada No :رقم الجزيرة

• Parsel No :رقم القطعة

• Niteliği :نوع العقار

• Ha :هكتار

• M2 :متر مربع

• Dm2 :دسم 2

• Sınırı :حدود القطعة

القسم الخاص بالوحدة العقارية:

• Kat Mülkiyeti :حصة الوحدة السكنية من قطعة الأرض الخاصة بالعقار العام ومن البناء الكامل

• Kat Itifakı :حصة الوحدة السكنية من البناء الغير مكتمل على الأرض

• Devre Mülk :وتحدد في حال وجود مدة محددة لملكية العقار من قبل الشاري

• Satiş bedeli :بدل قيمة العقار

• Niteliği :نوع العقار فيما لو كان مسكن أو أرض مخصصة للبناء أو دكان

• Arsa Payı :حصة المالك من الأرض الكلية

• Blok No :رقم البلوك

• Kat No :الطابق

• Bağimsiz bölüm No :رقم الشقة أو رقم البيت

• Edinme sebebi: “يوضح نوع نقل الملكية “بيع أو إرث أو تبرع

• Sahibi :اسم المالك أو المالكين

ملاحظة: أكثر من شخص يمكن أن يتملكوا عقار واحد بنفس الوقت وبالتالي تحدد النسبة المؤية لكل مالك على حدى.

 

ربما تفيدك قراءة: أفضل 6 مواقع لبيع العقارات في تركيا

 

 

القسم الخاص بالأرشفة و التوثيق:

• Cilt No :رقم السجل

• Sahife No :رقم الصحيفة

• Tarihi :تاريخ التسجيل

• Yevmiye No :رقم ترتيب الوثيقة حسب يوم الصدور

• Siciline uygundur :مطابق للسجلات

في هذا الموضوع قدمنا لكم أهم المعلومات عن الطابو التركي وملكية العقارات.

 

 

 

المصدر: عرب تركيا